За да се опитаме да опишем всички данъчни аспекти на краткосрочното отдаване под наем, първо ще трябва да уточним вида на услугата. Когато става въпрос за ползването на недвижимия имот на хотелски принцип, а именно за нощувки чрез посредник, ще се прилагат нормите на Закона за туризма. В него е дадено определение на "Турист"- посетител, чийто престой е най-малко 24 часа, като по този начин прекарва поне една нощ в посетената дестинация и целта на посещението е туризъм, отдих, спорт, лечебни процедури, бизнес, посещения на роднини и приятели, поклонничество, участие в културно, конгресно, конферентно или друго събитие.
В случай, че осъществяваната от вас дейност по своето естество е туристически услуги /хотелиерство/, чрез предоставяне на апартамент /места за настаняване/, следва да се имате предвид:
За да отдавате жилище за краткосрочен престой, може би получавате посреднически услуги от чуждестранни контрагенти - Booking, AirBnB. Съгласно чл.82, ал.2, т.3 от ЗДДС, когато доставчикът е данъчно задължено лице / Booking, AirBnB/ , което не е установено на територията на страната и доставката е с място на изпълнение на територията на страната /нощувката е в България/ и е облагаема, данъкът е изискуем от получателя по доставката при доставка на услуги - когато получателят е данъчно задължено лице- тоест вие като получател на услугата последничество. По този начин, за вас възниква задължение за регистрация по чл.97а, ал.1 от ЗДДС. Имайте предвид , че е нужно да се подаде заявление за регистрация не по-късно от 7 дни преди датата на издаване на инвойса за комисионната . При регистрация по чл.97а от ЗДДС на облагане с ДДС ще подлежат само получените услуги, като за тях се прилага ставката от 20 %. И при нея не е налице право на приспадане на данъчен кредит , но пък не се облагат с ДДС приходите от отдаването на апартамента.
Вторият аспект, който се засяга в тази ситуация, е доходът по ЗДДФЛ от краткосрочното отдаване на апартамент за гости:
Туристическата услуга е патентна дейност. Съгласно чл. 14, ал. 4 от Закона за данъците върху доходите на физически лица /ЗДДФЛ/ , доходите от патентни дейности се облагат с патентен данък при условията и по реда на Закона за местните данъци и такси /ЗМДТ/. Но съгласно разпоредбата на чл. 61з от ЗМДТ физическо лице, което извършва патентни дейности, се облага с годишен патентен данък за доходите от тези дейности, при условие че:
1. оборотът на лицето за предходната година не превишава 50 000 лв., и
2. лицето не е регистрирано по Закона за данък върху добавената стойност, с изключение на регистрация за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон.
Тоест, понеже сте регистрирани по ЗДДС на основание чл.97а, защото използвате Booking и AirBnB, то патентът по ЗМДТ не важи за вас. Тогава доходът получен от туристически услуги ще попадне в обхвата на нормата на чл.26, ал.7 от ЗДДФЛ, т.е. като търговец, без да имате регистрация за такъв. От това пък автоматично следва задължението за наличието на касов апарат при регистриране на продажбите на нощувки, когато се заплащат в брой. Освен това, съгласно КСО следва задължително осигуряване поне за инвалидност поради общо заболяване, за старост и смърт. Облагането е по реда на ЗКПО, а данъчната ставка е 15%.
Всичко това не ви касае, ако отдавате стая от обитавано от вас жилище. В чл.2, т.3 от ТЗ е посочено, че не са търговци лицата, извършващи хотелиерски услуги чрез предоставяне на стаи в обитаваните от тях жилища. Тогава доходът получен от туристически услуги ще попадне в обхвата на нормата на чл.31 от закона – доходи от наем или друго възмездно предоставяне за ползване на права или имущество. Облагането е с нормативно признати разходи, като приходите от наеми се намалят с 10% и след това се облагат с данъчна ставка 10%. Върху приходите от наем, при липса на други доходи, се дължат само здравни осигуровки, които също се приспадат от приходите преди облагане.
Или накратко:
Ако решите да давате апартамент, който не обитавате, за нощувки чрез Booking или AirBnB, то вие трябва:
- Да се регистрирате по чл.97а от ЗДДС и да плащате ДДС на комисионната, която посредниците ви взимат
- Да се регистрирате като самоосигуряващо се лице и да се осигурявате за тази си дейност, без значение има ли друго основание за осигуряване
- Да си купите касов апарат, ако приемате плащания в брой
- Да се облагате като търговец по реда на ЗКПО с 15% данък върху печалбата
Ако решите да давате апартамент, който обитавате, за нощувки чрез Booking или AirBnB, то вие трябва:
- Да се регистрирате по чл.97а от ЗДДС и да плащате ДДС на комисионната, която посредниците ви взимат
- Да можете да докажете, че обитавате жилището, например чрез регистрация на настоящ адрес, ако не ви е там адресната регистрация
- Да облагате доходи от наем с 10% данък след приспадане на 10% нормативно признати разходи.